주택 수와 주택 가격에 따라 달라지는 양도소득세, 양도소득세세율!

부동산을 팔고 생긴 이익에 따라 부과되는 세금인 양도소득세는 단순한 계산이 아닙니다.
보유한 주택 수, 주택의 가격, 보유 및 거주 기간, 그리고 지역에 따라 세율이 달라지기 때문에, 사전에 정확히 알고 있어야 예상치 못한 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.
오늘은 1주택자와 다주택자의 양도세율, 조정대상지역 여부, 장기보유특별공제 등을 정리해 드립니다.

1세대 1주택 양도세 비과세 요건

정부는 실수요자의 세 부담을 덜기 위해 1세대 1주택에 대해 일정 조건을 만족할 경우 양도세를 비과세합니다.
비과세 요건은 다음과 같습니다.

▶ 해당 주택을 2년 이상 보유
▶ 조정대상지역이라면 2년 이상 실거주
▶ 양도차익 12억 원 이하

예를 들어,)
실거주 3년 후 15억 원에 집을 팔았고 취득가가 5억 원이라면 양도차익 10억 원으로 비과세 대상입니다. 하지만 양도차익이 12억 원을 초과하면 초과분에 대해서는 양도세가 부과됩니다.

다주택자의 양도세 중과 여부

1세대 2주택 이상인 경우에는 다주택자 중과세율이 적용될 수 있습니다.
특히 조정대상지역에서는 다음과 같은 중과세율이 붙습니다.

▶  2주택자: 기본세율 + 20%포인트
▶  3주택 이상 보유자: 기본세율 + 30%포인트

반면, 조정대상지역 외 지역의 다주택자는 중과 없이 기본세율만 적용되며, 세 부담이 상대적으로 낮습니다.

 

양도소득세 기본세율표

양도차익(과세표준)에 따라 다음과 같은 누진세율이 적용됩니다.

과세표준  구간	세율
1,200만 원 이하	6%
4,600만 원 이하	15%
8,800만 원 이하	24%
1.5억 원 이하	35%
3억 원 이하	38%
5억 원 이하	40%
5억 원 초과	45%

다주택자라면 여기에 20%~30%포인트 중과세율이 추가됩니다.

 

장기보유특별공제 활용법

1세대 1주택을 10년 이상 보유 및 거주하면 최대 양도차익의 80%까지 공제받을 수 있습니다.
보유 1년당 4%, 거주 1년당 4%씩, 최대 각각 40%씩 공제되므로 총 80% 공제가 가능합니다. 다주택자나 비거주자의 경우에는 이 혜택이 제한되므로 유의해야 합니다.

◈ 실제 양도세 적용 사례를 예를 들자면  ◈ 

• A씨:
  ------ 1세대 1주택, 실거주 3년, 양도차익 10억 → 비과세
  
  
• B씨:
  ------ 조정지역 2주택자, 양도차익 5억 → 기본세율 + 20%p 중과
  
  
• C씨:
  ------ 비조정지역 3주택자, 10년 보유 → 기본세율만 적용, 장기보유특별공제 제한
  
  

양도소득세 계산은 주택 수, 실거주 여부, 보유 기간, 조정대상지역 여부에 따라 달라지며,
특히 다주택자의 경우 수천만 원에서 수억 원 차이가 발생할 수 있습니다.
단순히 집을 오래 보유했다고 해서 무조건 세금이 줄어드는 것은 아닙니다.

스스로 궁금해서 알아본 양도소득세와 세율~양도 시점 전후로 세법 변경도 자주 있기 때문에 반드시 가장 최근의 세법 기준을 확인하시고, 필요시 전문가의 상담을 받는 것이 바람직하겠죠?

차액이 없으면 걱정할 필요가 없는 양도세!
내는 것이 부담이지만 내야 좋은 세금이겠네요- ^ ^;;